Qué es la amortización anticipada de hipoteca y cuándo conviene
Amortizar anticipadamente una hipoteca es adelantar dinero para reducir el capital pendiente antes de tiempo. Como los intereses se calculan sobre el capital que aún debes, rebajar ese capital reduce los intereses que pagarás en el futuro. Esta calculadora cuantifica ese ahorro y compara las dos modalidades que la Ley 5/2019 reconoce al cliente: reducir el plazo (terminas antes pagando la misma cuota) o reducir la cuota (pagas menos cada mes durante el mismo tiempo).
La diferencia entre ambas es importante. Reducir plazo ahorra más intereses porque eliminas las cuotas finales completas, que son las que más capital pendiente arrastran durante más tiempo. Reducir cuota da menos ahorro total, pero alivia el presupuesto mensual de inmediato. La elección depende de tu objetivo: pagar menos intereses en total o ganar holgura cada mes.
El momento también cuenta. En el sistema francés, que es el habitual en España, las primeras cuotas son casi todo intereses y las últimas casi todo capital. Por eso amortizar en los primeros años de la hipoteca tiene mucho más impacto que hacerlo al final, cuando ya queda poco interés por pagar.
Cómo se calcula el ahorro de amortizar la hipoteca
La cuota de una hipoteca a tipo fijo sigue la fórmula del sistema francés: cuota = capital · i / (1 − (1 + i)^−n), donde i es el tipo de interés mensual (el TIN anual dividido entre 12) y n el número de cuotas. Al amortizar, el capital baja y se recalcula:
- Reducir plazo: se mantiene la cuota y se despeja el nuevo número de meses, que es menor.
- Reducir cuota: se mantiene el plazo y se recalcula una cuota más baja sobre el nuevo capital.
El ahorro de intereses es la diferencia entre los intereses que quedaban por pagar antes y después de amortizar. El dinero adelantado es capital, no interés, así que no cuenta como ahorro: lo que ahorras son los intereses que ese capital ya no generará.
Ejemplo resuelto. Tienes 120.000 € pendientes al 3 % TIN y te quedan 20 años (240 cuotas). Tu cuota es de 665,52 € al mes. Amortizas 10.000 €:
- Si reduces plazo, mantienes la cuota de 665,52 € y la hipoteca pasa de 240 a 214 meses: terminas 26 meses antes y ahorras 7.633,90 € en intereses.
- Si reduces cuota, mantienes los 240 meses y la cuota baja a 610,06 €: ahorras 3.310,34 € en intereses.
Con los mismos 10.000 €, reducir plazo ahorra más del doble de intereses que reducir cuota.
Casos prácticos
Caso 1: amortizar pronto reduciendo plazo
Marta y Diego tienen una hipoteca de 120.000 € pendientes al 3 % a 20 años. Reciben 10.000 € de una herencia y los destinan a amortizar reduciendo plazo. Su cuota sigue siendo 665,52 €, pero terminan de pagar 26 meses antes y se ahorran 7.633,90 € en intereses. Como les sobra capacidad de pago, prefieren quitarse años de hipoteca.
Caso 2: amortizar para aliviar la cuota
Con la misma hipoteca, una pareja con un hijo recién nacido prefiere reducir cuota para tener más margen cada mes. Su cuota baja de 665,52 € a 610,06 €, unos 55 € menos al mes, manteniendo la fecha de fin. Ahorran 3.310,34 € en intereses: menos que reduciendo plazo, pero ganan liquidez mensual.
Caso 3: amortización fuerte en la recta final
A José le quedan 40.000 € al 2,5 % y 8 años de hipoteca, con una cuota de 460,15 €. Amortiza 20.000 € reduciendo plazo: la hipoteca pasa de 96 a 46 meses y ahorra 3.188,77 € en intereses. Aunque amortiza la mitad del capital, el ahorro es menor que en el caso 1 porque al tipo del 2,5 % y a pocos años quedan menos intereses por delante.
Errores comunes al amortizar hipoteca
- Confundir el ahorro con el dinero adelantado. Amortizar 10.000 € no es "ahorrar 10.000 €": ese dinero es capital que ya debías. El ahorro real son los intereses que dejas de pagar.
- Olvidar la comisión por amortización anticipada. La Ley 5/2019 limita la compensación: en hipotecas variables, un máximo del 0,25 % los tres primeros años o del 0,15 % los cinco primeros; en fijas, un máximo del 2 % los diez primeros años y del 1,5 % después. Pasados esos plazos, la amortización es gratuita.
- Elegir reducir cuota cuando el objetivo es ahorrar intereses. Si lo que buscas es pagar menos en total, reducir plazo siempre rinde más.
- Amortizar al final de la hipoteca esperando un gran ahorro. En las últimas cuotas casi todo es capital, así que el ahorro de intereses es pequeño.
- Vaciar el colchón de emergencia para amortizar. Antes de adelantar capital conviene mantener un fondo para imprevistos: la liquidez que entregas al banco ya no la recuperas.