Calculadoras de Inmobiliario
Las calculadoras de inmobiliario resuelven los números de comprar, vender o alquilar una vivienda: la cuota de la hipoteca, los impuestos de la compraventa, el precio por metro cuadrado o la rentabilidad de un alquiler. Reúnen en una operación datos que de otro modo habría que estimar a mano y ayudan a comparar opciones antes de una decisión de mucho dinero. Interesan a compradores, vendedores, inquilinos, propietarios e inversores.
El cálculo inmobiliario combina la financiación —el préstamo y sus intereses— y la fiscalidad de la operación, que cambia según la comunidad autónoma y según si la vivienda es nueva o de segunda mano. Las cifras son orientativas: el tipo de interés, el valor de referencia catastral y los tipos autonómicos determinan el resultado final.
Qué se puede calcular en el sector inmobiliario
- La cuota de la hipoteca: el pago mensual de un préstamo según su importe, su tipo de interés y su plazo.
- Los gastos de comprar una vivienda: los impuestos de la compra más notaría, registro y gestoría.
- El precio por metro cuadrado: el valor por m² para comparar inmuebles de distinto tamaño.
- La rentabilidad de un alquiler: lo que renta una vivienda comprada para alquilar, en bruto y en neto.
Conceptos clave del sector inmobiliario
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): grava la compra de vivienda de segunda mano; el tipo lo fija cada comunidad autónoma y oscila entre el 6 % y el 11 %.
- IVA en vivienda nueva: la obra nueva tributa al 10 % de IVA (4 % en vivienda de protección oficial de régimen especial), más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD).
- Sistema de amortización francés: cuota mensual constante en la que al principio se paga más interés y, al final del plazo, más capital.
- Plusvalía municipal: impuesto sobre el incremento de valor del terreno urbano al transmitirlo; lo calcula cada ayuntamiento y su tipo no supera el 30 % (Art. 108 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales).
- Rentabilidad bruta y neta: la bruta es el alquiler anual entre el precio de compra; la neta descuenta antes los gastos (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento).
Preguntas frecuentes sobre cálculos inmobiliarios
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda?
Depende de si es nueva o usada. La vivienda nueva tributa por IVA (10 % general; 4 % en VPO de régimen especial) más Actos Jurídicos Documentados (AJD). La de segunda mano paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), con un tipo de entre el 6 % y el 11 % según la comunidad autónoma. Una vivienda de 200.000 € con un ITP del 6 % paga 12.000 € de impuesto.
¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca?
La cuota mensual depende del importe del préstamo, del tipo de interés y del número de cuotas, con el sistema de amortización francés. A mayor plazo, menor cuota mensual pero más intereses totales; con tipo variable, la cuota se revisa según el euríbor.
¿Cómo se mide la rentabilidad de un alquiler?
La rentabilidad bruta es el alquiler anual dividido entre el precio de compra. Una vivienda de 160.000 € alquilada por 800 €/mes (9.600 € al año) renta un 6 % bruto. La rentabilidad neta descuenta antes los gastos (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento y los meses sin alquilar) y queda por debajo de esa cifra.
¿Para qué sirve el precio por metro cuadrado?
Permite comparar viviendas de distinto tamaño y ver si un inmueble está caro o barato respecto a su zona. Se obtiene dividiendo el precio total entre la superficie del inmueble.