La actualización de la renta de un alquiler se calcula multiplicando la renta actual por (1 + porcentaje ÷ 100), una vez al cumplirse cada año de contrato (artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos). Con el IRAV de julio de 2026, del 2,49 %, una renta de 850 € pasa a 871,17 €: 21,17 € más al mes y 254,04 € al año.
Qué es la actualización de la renta del alquiler y cuándo usarla
La actualización de la renta es la revisión anual del alquiler que la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite en la fecha en que se cumple cada año de vigencia del contrato, en los términos que hayan pactado las partes. Sin pacto expreso de actualización, la renta no se actualiza (artículo 18.1). Si el contrato pacta actualizar pero no dice con qué índice, se aplica la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad (IGC).
Desde el 1 de enero de 2025 el límite de referencia para los alquileres de vivienda es el IRAV, el índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que publica el INE cada mes por mandato de la disposición adicional undécima de la LAU. Antes, el tope era la variación del IPC (artículo 18.1), y en 2022, 2023 y 2024 rigieron topes extraordinarios del 2 % y del 3 %.
Esta calculadora aplica el porcentaje que corresponde al contrato (el IRAV publicado, el IPC o el pactado) y devuelve la nueva renta mensual, la subida al mes y al año, la renta anual resultante y el mes desde el que la nueva renta es exigible. En el modo «calcular el IRAV» reproduce además la fórmula del INE a partir del IPC general y del IPC subyacente, para comprobar el índice de cualquier mes.
Cómo se calcula la actualización de la renta
La operación es una sola:
Renta actualizada = renta actual × (1 + porcentaje ÷ 100)
Con 850 € de renta y el IRAV de julio de 2026 (2,49 %): 850 × 1,0249 = 871,165 €, que redondeado al céntimo son 871,17 €. La subida es de 21,17 € al mes y de 254,04 € al año; la renta anual pasa de 10.200 € a 10.454,04 €.
El porcentaje se toma «a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia … el que corresponda al último índice que estuviera publicado» (artículo 18.1 LAU). El INE difunde el IRAV en las mismas fechas que el IPC, a mediados del mes siguiente, así que en una actualización a primeros de septiembre el último índice publicado es el de julio.
Cómo se calcula el IRAV. La Resolución de 18 de diciembre de 2024 de la Presidencia del INE lo define como el mínimo de tres tasas: la variación anual del IPC, la variación anual del IPC subyacente y una tasa media ajustada (TVAMA) que modera las dos anteriores hacia el objetivo de inflación del 2 %:
- TVAMA = mínimo de [2 + 0,5 × (IPC − 2)] y [2 + 0,5 × (IPC subyacente − 2)]
- IRAV = mínimo de IPC, IPC subyacente y TVAMA
Con los datos de abril de 2026 (IPC 3,2 %, subyacente 2,8 %): TVAMA = mínimo de 2,60 y 2,40 = 2,40; IRAV = mínimo de 3,2, 2,8 y 2,40 = 2,40 %, el mismo valor que publicó el INE. El INE opera con las tasas sin redondear, por lo que en otros meses el resultado con las tasas publicadas a un decimal difiere en una o dos centésimas: en julio de 2026 (IPC 3,6 %, subyacente 3,0 %) la fórmula da 2,50 % y el índice oficial es 2,49 %.
IRAV publicado por el INE en 2026:
| Mes de referencia | IRAV |
|---|---|
| Enero de 2026 | 2,14 % |
| Febrero de 2026 | 2,16 % |
| Marzo de 2026 | 2,47 % |
| Abril de 2026 | 2,40 % |
| Mayo de 2026 | 2,48 % |
| Junio de 2026 | 2,44 % |
| Julio de 2026 | 2,49 % |
El INE difundió los primeros valores el 2 de enero de 2025: 2,20 % para noviembre y 2,28 % para diciembre de 2024. El IRAV de enero de 2025 fue del 2,19 % y el de diciembre de 2025, del 2,32 %.
Desde cuándo se paga la nueva renta. El artículo 18.2 LAU la hace exigible «a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado». Notificada el 13 de septiembre de 2026, la renta de 871,17 € se paga desde octubre de 2026. Vale como notificación una nota en el recibo del mes anterior, y el inquilino tiene derecho a pedir la certificación del INE.
Casos prácticos de actualización del alquiler
Elena alquila un piso en Sevilla por 725 € con contrato firmado en marzo de 2024. En marzo de 2025 tocaba la primera actualización y el último IRAV publicado era el de enero de 2025, del 2,19 %: 725 × 1,0219 = 740,88 €, 15,88 € más al mes y 190,56 € más al año. Como el casero lo notificó por escrito el 10 de marzo, la nueva renta se pagó desde abril de 2025.
Javier tiene un contrato de 950 € en Bilbao que se actualiza el 25 de febrero. En 2026 el último índice publicado en esa fecha era el IRAV de enero, del 2,14 %: 950 × 1,0214 = 970,33 € (+20,33 € al mes, +243,96 € al año). Si el contrato se hubiera firmado antes del 26 de mayo de 2023 y el pacto fuese el IPC, el tope habría sido la variación del IPC de enero de 2026, del 2,3 %: 971,85 €. La diferencia entre un índice y otro es de 1,52 € al mes.
Carmen actualizó en junio de 2024 un alquiler de 1.200 € en Valencia. Ese año regía el tope extraordinario del 3 % de la disposición final sexta de la Ley 12/2023, con independencia del IPC: 1.200 × 1,03 = 1.236 €, 36 € más al mes y 432 € al año, exigibles desde julio de 2024.
Un contrato de 1.100 € con el IPC de agosto de 2026. El IPC general subió al 4,3 % y el subyacente al 2,9 %. Para un contrato de vivienda sujeto al IRAV, la fórmula da TVAMA = mínimo de 3,15 y 2,45 = 2,45 %, y el IRAV es 2,45 %: la renta pasa a 1.126,95 € (+26,95 € al mes). Si el límite fuera el IPC del 4,3 %, subiría a 1.147,30 €: 20,35 € más al mes que con el IRAV.
Errores comunes al actualizar la renta
Actualizar sin pacto expreso. El artículo 18.1 LAU es tajante: «En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos». Un contrato que no menciona la actualización mantiene la renta durante toda su vigencia.
Acumular subidas no aplicadas. La actualización se practica en la fecha en que se cumple cada año de contrato. Quien deja pasar una anualidad sin actualizar no recupera después ese porcentaje: la siguiente actualización aplica solo el índice de su propio año sobre la renta vigente.
Usar el IPC cuando el límite es el IRAV. Para los contratos de vivienda firmados desde el 26 de mayo de 2023 el límite de referencia es el IRAV (disposición adicional undécima LAU). En agosto de 2026 el IPC general era del 4,3 % y el IRAV, del 2,45 % calculado con la fórmula del INE: sobre 1.100 € son 20,35 € al mes de diferencia.
Tomar el índice del mes de la actualización. El artículo 18.1 remite al «último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización». El IPC y el IRAV de un mes se publican a mediados del mes siguiente, así que la referencia de una actualización a primeros de septiembre es el índice de julio.
Exigir la nueva renta antes de notificarla. La renta actualizada solo es exigible desde el mes siguiente a la notificación escrita con el porcentaje aplicado (artículo 18.2). Sin notificación no hay subida, aunque el aniversario del contrato haya pasado.
Sumar el porcentaje a la renta anual y dividir. El resultado es el mismo que multiplicar la mensualidad, pero redondear la renta anual y después dividir entre 12 desplaza céntimos. La forma correcta es aplicar el porcentaje a la renta mensual y redondear al céntimo: 850 × 1,0249 = 871,17 €.
Cambios recientes en la normativa
- 1 de enero de 2025: surte efectos la Resolución del INE de 18 de diciembre de 2024 que define el IRAV. El INE publica los primeros valores el 2 de enero de 2025 (2,20 % de noviembre y 2,28 % de diciembre de 2024) y desde entonces uno al mes, con el IPC.
- 1 de enero a 31 de diciembre de 2024: tope extraordinario del 3 % en la actualización anual de los alquileres de vivienda (disposición final sexta de la Ley 12/2023).
- 26 de mayo de 2023: entra en vigor la Ley 12/2023, que añade la disposición adicional undécima a la LAU y encarga al INE el índice de referencia.
- 31 de marzo de 2022 a 31 de diciembre de 2023: límite de la variación del IGC (0 % a 2 %) por el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022.
Fuentes normativas
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos — artículo 18, actualización de la renta
- Resolución de 18 de diciembre de 2024 de la Presidencia del INE — definición del IRAV (BOE-A-2024-26685)
- INE — Índice de referencia de arrendamientos de vivienda, últimos datos
- Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda — disposición final primera (DA 11.ª LAU) y disposición final sexta (tope del 3 % en 2024)
- Real Decreto-ley 6/2022 — artículo 46, limitación extraordinaria de la actualización de la renta
- Ley 2/2015, de desindexación — Índice de Garantía de Competitividad (banda 0 % a 2 %)