Calculadora de rentabilidad de alquiler: qué es y cuándo se usa
La calculadora de rentabilidad de alquiler permite estimar el rendimiento económico bruto y neto de una propiedad arrendada, aplicando los datos de compra, ingresos por alquiler y gastos asociados. Es utilizada por propietarios e inversores para comparar oportunidades inmobiliarias.
La herramienta parte del precio de compra, el alquiler mensual, los gastos anuales (como mantenimiento o comunidad) y los costes iniciales (impuestos, notaría). El resultado muestra dos porcentajes: la rentabilidad bruta (sin considerar gastos) y la rentabilidad neta (tras descontar todos los costes).
Esta calculadora es útil al evaluar una compra para alquiler o comparar propiedades. No sustituye el análisis detallado de un asesor financiero.
Cómo se calcula la rentabilidad de alquiler: fórmula y pasos
La rentabilidad neta se obtiene con esta fórmula:
Rentabilidad neta = (ingreso anual − gastos) / inversión total × 100
Los pasos son:
- Calcular el ingreso anual: multiplicar el alquiler mensual por 12.
- Sumar los gastos totales: añadir los gastos anuales y los costes de compra.
- Aplicar la fórmula: (ingreso anual − gastos) / inversión total × 100.
Ejemplo:
- Precio de compra: 250.000 €
- Alquiler mensual: 1.200 €
- Gastos anuales: 4.800 €
- Costes de compra: 30.000 €
- Ingreso anual = 1.200 × 12 = 14.400 €.
- Gastos totales = 4.800 + 30.000 = 34.800 €.
- Rentabilidad neta = (14.400 − 34.800) / 250.000 × 100 = -8,96 %.
Casos prácticos de rentabilidad de alquiler
Caso 1: Inversión en ciudad pequeña
- Precio de compra: 180.000 €
- Alquiler mensual: 900 €
- Gastos anuales: 3.600 €
- Costes de compra: 24.000 €
Rentabilidad neta = (10.800 − 27.600) / 180.000 × 100 = -9,22 %.
Caso 2: Vivienda en zona turística
- Precio de compra: 350.000 €
- Alquiler mensual: 2.500 € (12 meses al año)
- Gastos anuales: 8.400 €
- Costes de compra: 42.000 €
Rentabilidad neta = (30.000 − 50.400) / 350.000 × 100 = -6,0 %.
Caso 3: Propiedad en centro urbano
- Precio de compra: 280.000 €
- Alquiler mensual: 1.500 €
- Gastos anuales: 7.200 €
- Costes de compra: 33.600 €
Rentabilidad neta = (18.000 − 40.800) / 280.000 × 100 = -9,29 %.
Errores comunes al calcular la rentabilidad de alquiler
Error 1: No incluir los gastos iniciales. Corrección: sumar impuestos, notaría y registros. Error 2: Olvidar gastos recurrentes (comunidad, mantenimiento). Corrección: añadir todos los costes anuales. Error 3: Usar el precio actual de mercado en lugar del precio real de compra. Corrección: introducir el valor pagado por la propiedad. Error 4: No considerar periodos vacíos. Corrección: ajustar el ingreso anual si hay meses sin alquiler.